Antes de celebrar un contrato de compra venta de un inmueble cualquiera que fuese (casa, departamento, terreno, local, etc.), se tiene que tener la seguridad que se encuentra debidamente saneado y para ello es necesario revisar los antecedentes registrales del mismo. En el caso que no estuviere registrado, se tendría que seguir el procedimiento correspondiente para lograr su registro, de lo contrario no podría inscribirse la nueva compraventa.

En ese sentido es muy importante analizar temas como la naturaleza del bien materia de la compraventa, así como la legitimidad del vendedor o vendedores, es decir que quien pretende vender, debe aparecer registrado como el único titular del bien inmueble. Los abogados solemos realizar un estudio de por lo menos 10 años atrás, para ello revisamos primero la partida registral que emite SUNARP, siendo necesario observar, en algunos casos, los títulos archivados sobre las anteriores transferencias que aparecen registradas.

Por otro lado, es importante también conocer si el inmueble se encuentra debidamente independizado, y si tiene restricciones, cargas o gravámenes, tales como hipotecas, embargos, anotaciones preventivas, bloqueos, o si existe algún impedimento de transferencia temporal, por ejemplo, cuando el titular registral o vendedor ha adquirido el inmueble por medio del fondo mi vivienda, la propia norma establece un plazo durante el cual el bien no puede ser transferido.

Antes de elaborar la minuta de transferencia, es importante además, asegurarse que no haya problemas sobre el pago de tributos e impuestos en la sede municipal donde se encuentra ubicado el bien o si existe alguna incompatibilidad o restricción que pueda impedir o entorpecer la celebración del contrato.

Sin embargo, existen lugares del país donde no existe la cultura registral y por costumbre las transferencias de inmuebles se realizan solo mediante contratos privados y en algunos casos solo llegan hasta el registro de la propiedad en la municipalidad respectiva.

En resumen, para no tener desagradables momentos por celebrar transferencias sin previamente realizar un estudio del inmueble, se hace necesario asesorarse o acudir a registros públicos y la municipalidad respectiva y realizar personalmente una investigación del bien a adquirir, para conocer si el mismo se encuentra debidamente saneado.